Mi experiencia con proveedores de alquiler a corto plazo como AirBnB o booking

19 de junio de 2025

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Los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb y Booking no solo pueden ser una forma interesante de mejorar tu flujo de caja, sino también un camino hacia el desarrollo personal y las nuevas experiencias. Para informar y posiblemente inspirar, he escrito este artículo. En él comparto mi experiencia en el alquiler a corto plazo, mis conocimientos prácticos sobre las operaciones y los escollos burocráticos a los que se enfrenta todo anfitrión.

Toda la historia comenzó con la compra de un condominio, que compré para tener mi propio lugar para vivir y usar mi el dinero que ganaba. Puedes averiguar cómo hice para comprar el condominio en mi resumen del año 2024. He estado pensando en una manera de hacer un uso eficiente de mi propiedad, que para mis frugales necesita mucho más grande. Lo más importante, he estado pensando en cómo utilizar la propiedad de manera eficiente cuando quiero ir al extranjero durante un mes o dos en el calor este invierno. Así que empecé a pensar en la gestión de un negocio de alquiler a corto plazo ocasional.

Inspiración && razones

Me inspiré en un amigo que alquila su apartamento cuando viaja. O una experiencia en la que alquilé durante un mes durante un mes en un apartamento cuyo propietario se iba de vacaciones largas en verano. También tuve una experiencia interesante en España desde las Islas Canarias desde la ciudad de Las Palmas, donde el dueño de un apartamento de cuatro habitaciones alquilaba habitaciones en el apartamento y cuando estaba fuera alquilaba su habitación también.

Hay mucha información en internet sobre alojamientos de corta duración, así que me centraré en transmitir lo esencial y moneda situaciones claras. Para información general de fondo, los enlaces debajo del artículo te servirán.

Impuestos y burocracia

Empresas

Desde hace algún tiempo, incluso la provisión ocasional de alojamiento a corto plazo se trata como un negocio, por lo que es necesario tener comercio. Esto significa que estos ingresos se gravan en la sección 7 - ingresos de trabajo por cuenta propia. No tributa como alquiler. (ingresos por alquiler según el §10 de la Ley del Impuesto sobre la Renta). Afortunadamente, soy un empresario, concretamente un comerciante individual, por lo que esta burocracia no supuso ningún obstáculo para mí.

Por supuesto, de ello se deduce que los ingresos no sólo están gravados con el impuesto sobre la renta, sino también con el impuesto social y sanitario (impuesto social y sanitario).

Pasos de la burocracia

Además de preparar tu habitación o piso y crear una presentación, también tienes que prepararte para la burocracia. Aquí tienes lista de los pasos clave:

Negocio:
- Debes tener un comercio.
- Añadir actividad al comercio:55 servicios de alojamiento.
- Puede consultar las actividades registradas y otra información sobre el comercio aquí: www.rzp.cz
- Identifique el establecimiento.
Obligaciones de información:
- Informar del alquiler al ayuntamiento de la localidad y darse de alta en impuestos municipales.
- Los extranjeros (incluso dentro de la UE) deben informar a la Policía checa - registrarse en la Policía checa. En Tienen 30 días para tramitar el registro.
Documentación:
- Lleve un libro de la casa/libro de huéspedes ) para uso del Ayuntamiento y del Departamento de Policía, donde anote la información de los huéspedes que se alojen en el hotel.
Certificación:
- El apartamento cumple unas condiciones por encima del estándar incluso para un alojamiento de corta duración, por lo que no es necesario volver a ser autorizado.

Relación comercial y burocracia

No existe una relación contractual de alojamiento entre la plataforma y el huésped. La relación contractual es directamente entre el huésped y el anfitrión. La plataforma sólo media en este contacto. También por este motivo, es el anfitrión quien emite la factura al huésped. Sin embargo, si la plataforma organiza eventos de marketing, puede el precio real para el invitado y la remuneración para el anfitrión pueden ser diferentes.

Qué son los ingresos

Los ingresos no son la cantidad que la plataforma envía a tu cuenta, sino la cantidad que figura como precio en la plataforma. La comisión de intermediación es tu gasto. Si reclamas los gastos en un pago único, no registras el gasto en detalle. Si eres autónomo, tributas por los ingresos en función de la fecha de abono del pago en tu cuenta, no de la fecha de la factura. La factura debe expedirse al huésped a más tardar el día de salida. Esto significa que la fecha de la factura y la fecha de recepción suelen ser diferentes, ya que usted suele recibir el dinero después de la salida de la salida del huésped. Por lo general, no hay diferencia y en el cambio de año, hace una diferencia - una factura emitida a finales de año no se recibe entonces hasta el próximo año.

DPH

El IVA es uno de los muchos impuestos y afecta a tu negocio porque afecta a tus precios.

Probablemente la mayoría de vosotros no sois contribuyentes de IVA. Dado que los invitados son en su mayoría clientes finales, el precio de incluye el IVA. Para los contribuyentes del IVA, esto significa que los ingresos reales son más bajos por este impuesto. Al menos, el tipo de IVA sobre el alojamiento es inferior al IVA básico. En concreto, el IVA sobre el alojamiento es del 12% en 2025. Mejor ser no pagador de IVA, sin embargo, porque entonces te saldrá más barato o te sobrará más dinero. Además incluso del IVA pagas una comisión de intermediación.

Cómo funciona si eres un no contribuyente de IVA con facturas de Booking y Airbnb? Dado que plataformas como Booking y Airbnb están registradas a efectos del IVA en otro país de la UE y te facturan sin IVA, tienes que registrarte en la República Checa Checa como persona identificada. Como persona identificada, estás obligado a presentar una declaración mensual del suministro extranjero recibido y el IVA correspondiente en República Checa.

Registro de invitados

El anfitrión está obligado a registrar a los huéspedes en el libro de huéspedes para la ciudad y para la policía. Y a denunciar a los extranjeros, es decir, a las personas que se encuentran fuera de la República Checa, a la policía de extranjería.
En la práctica, esto significa llevar un libro de visitas en el que se anote la información que cumpla ambos requisitos. Los extranjeros deben ser denunciados en el plazo de tres días desde su llegada. Afortunadamente, esto puede hacerse mediante una solicitud en línea. Esta es lento y antiestético, pero funciona.

La app admite incluso la importación masiva desde un archivo, por lo que se pueden cargar ficheros de datos que hayan generado otros programas.

Tarifas municipales

Normalmente hay que pagar una tasa adicional a la Ciudad. Se denomina tasa municipal o tasa de residente. Es simplemente un impuesto a la ciudad. Por eso ni siquiera los campings baratos son baratos, porque siempre tienen que cobrar una cuota fija por persona y noche.

Cuando se proporciona alojamiento en un plazo de 60 días, el anfitrión está obligado a cobrar el impuesto municipal al huésped. Esta tasa no es un ingreso para el anfitrión - es un ingreso no imponible, por lo que no afecta a la base imponible. Es simplemente una remesa del huésped a la ciudad. Por tanto, no está sujeta al impuesto sobre la renta ni al IVA. Sin embargo, hay que cobrarla y, técnicamente, es un "impuesto" que se añade al precio final para el huésped. Este impuesto puede ascender a un máximo de 50 CZK por persona y noche en 2025. El importe concreto lo fija cada ciudad individualmente - en algunos lugares es cero, en Praga está fijado en un máximo de 50 CZK. Para dos huéspedes para una estancia de una semana en Praga, esto significa un aumento de la cantidad de 1.750 CZK, que va a la ciudad..
La tasa se paga una vez al mes al respectivo distrito de la ciudad. Si la estancia tiene lugar a finales de mes, la tasa deberá abonarse al debe dividirse correctamente en los respectivos meses.

El formulario PDF que descargué a tal efecto lamentablemente no funcionaba correctamente. Afortunadamente especialista en informática, me puse manos a la obra y modifiqué el formulario yo mismo.

En general, así que el papeleo con el estado en el caso de proporcionar sólo una habitación es espantoso.

Plataformas y tarifas

Me he encontrado con varias plataformas. Por ejemplo, Flatio, Expedia. También he probado Airbnb. Al final, aterricé en booking.com, aunque no lo uso para nada como huésped. Cuando busco alojamiento como huésped, prefiero mucho más AirBnB porque es mucho más fácil buscar por ubicación y la información es más clara.

Las tarifas de Airbnb y Booking son más o menos las mismas. La comisión de intermediación resultante es aproximadamente el 17% de la tarifa. Pero el cálculo es diferente, por lo que puede ser confuso.

Reserva: tiene un 15% del precio + 1,3% de comisión si el huésped paga online a través de reserva. Total aprox. 17 %.
Airbnb: De la cantidad que realmente pagó el huésped, es algo más del 17%. El funcionamiento es que se fija el precio. De ese precio, yo pago la comisión de intermediación y el huésped también paga la comisión de intermediación. Así que el precio que paga el huésped es el precio fijado + su comisión de intermediación. Airbnb me envía entonces una comisión, que es el precio menos mi comisión de intermediación.

De la cantidad que es mi remuneración, el huésped paga aproximadamente un 20% más . Todavía hay una comisión del 3% que se deduce de la cantidad que acabo recibiendo.

Para no limitarme a plataformas de terceros, también he creado mi propia página web donde los nómadas digitales pueden alquilar mi habitación en Praga.

Página técnica

Airbnb tiene funcionalidades para huéspedes y anfitriones en una sola app. Solo tienes que cambiar las funcionalidades. Booking tiene una interfaz web separada para el anfitrión y una app móvil separada para el anfitrión. Esta aplicación para smartphone se llama Pulse.

Booking emite una factura resumen una vez al mes por los servicios prestados, por los que ya ha cobrado una comisión por adelantado. El primer día del mes, muestra un resumen con los importes y la información de que hay que pagar. Una vez que Booking lo ha procesado todo, la factura se marca automáticamente como pagada, por lo que no es necesario que realices el pago, porque el importe se ha deducido antes de que se envíen los ingresos. Esta factura resumen mensual es conveniente y clara para su posterior procesamiento.

Airbnb genera facturas para cada reserva individual por separado. Desafortunadamente, no las proporciona en formato PDF (o no he encontrado la manera de descargarlas). Tienes que imprimir la página o hacer una captura de pantalla. Debido a esto - y la complejidad de calcular el precio - la facturación a través de Airbnb es significativamente más trabajo.

Calendarios

Los calendarios de reservas de Airbnb y Booking se pueden vincular a otras herramientas o puedes crear el tuyo propio, lo que te ayuda a organizar la disponibilidad. Yo personalmente tengo mi calendario extra, que uso para bloquear fechas en las que no quiero aceptar huéspedes.

Configuración de precios

Tanto Airbnb como Booking te permiten configurar el precio de forma dinámica. Especialmente con Booking, hay muchas opciones, por lo que debes configurarlo con cuidado para que no te sorprenda que que haya grandes descuentos.

Asequibilidad y mitos sobre Airbnb

Cuando la gente se queja de los precios de la vivienda, es sobre todo en las grandes ciudades. La razón es la centralización de la vida en las grandes ciudades y la lentitud de la construcción causada por la burocracia. Airbnb y Booking tienen poco efecto en esto. Al contrario, traen gente a la ciudad que se gastan dinero. La gente tiene que elegir si quiere turistas en el centro para alimentarse. O quedarse sin turistas y por lo tanto sin trabajo y sin ingresos.

Por ejemplo, para los jubilados con apartamentos grandes, ofrecer alojamiento de corta duración sería un ingreso extra muy interesante, además de una buena actividad social.

Experiencia de los invitados

Cada huésped es diferente. Algunos vuelven, otros se sorprendieron de que no fuera el apartamento completo, sino un alojamiento porque no leyeron la descripción en detalle. Booking no permite editar el texto introductorio, así que la añadida información importante está al final de la página. Sin embargo, como es habitual en las empresas, Booking es incapaz de gestionar los comentarios. Así que no habrá mejoras por su por su parte en todo el año. Por eso he incluido la información básica en las fotos del alojamiento.

Algunos huéspedes tenían llegada por la mañana y por supuesto tuvieron que esperar para el check-in. Los huéspedes que debían llegar en un plazo determinado siempre llegaban después. Todos llegaban siempre tarde. Normalmente media hora, una hora o dos.

¿Vale la pena gestionar un alojamiento de corta duración?

Ofrecer alojamiento a corto plazo es todo un reto, pero puede ser interesante si se dispone de tiempo y de la propiedad. Puede ser un mejor ingreso que el alquiler tradicional, pero ¿merece la pena?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que una parte considerable se la come la plataforma de intermediación.

Es muy complicado ofrecer alojamiento a corto plazo y dada mi experiencia, ni siquiera merece la pena económicamente. Sin embargo, me lo tomo como solidaridad y una oportunidad de adquirir una experiencia interesante. Por supuesto, mi gran ventaja es que como programador independiente y administrador de linux linux trabajo a distancia, por lo que puedo optimizar mi tiempo. Además, la habitación que ocasionalmente proporciono está en el apartamento donde vivo yo mismo. Esto me facilita la tarea de preparar la sala para los invitados e incluso darles la bienvenida en persona, porque no tengo que ir a ninguna parte y esperar a nadie.

Si quiere compartir su experiencia o quiere consejos puedes me contactar conmigo.

Enlaces sobre alojamiento de corta duración

Enlaces recopilados sobre el tema del alojamiento a corto plazo. Por supuesto, hay que tener en cuenta los cambios en la legislación y, por tanto, la posible desactualización de los artículos enlazados con el paso del tiempo.

Enlaces: los extranjeros y la policía

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