Moje zkušenost s poskytováním krátkodobého pronájmu jako je AirBnB nebo booking

19. června 2025

Lang: cs en de es

Krátkodobý pronájem přes platformy jako Airbnb a Booking může být nejen zajímavým způsobem, jak si vylepšit cash flow, ale také cestou k osobnímu rozvoji a novým zkušenostem. Abych informoval a případně inspiroval, tak jsem napsal tento článek. V tomto článku sdílím svoje zkušenosti s poskytováním krátkodobého pronájmu, praktické postřehy z provozu i řešení byrokratických nástrah, se kterými se potýká každý hostitel.

Celý příběh začal koupí bytu, který jsem si pořídil, abych měl pro sebe vlastní bydlení a efektivně tak použil svoje vydělané peníze. Jak jsem postupoval při koupi bytu se dozvíte v mém shrnutí roku 2024. Přemýšlel jsem o způsob, jak efektivně využít moji nemovitost, která je pro moje skromné potřeby mnohem větší. A hlavně přemýšlel o tom jak nemovitost efektivně využít, když v zimě budu chtít jet měsíc nebo dva do tepla do ciziny. Proto jsem začal jsem přemýšlet o provozování příležitostného krátkodobého pronájmu.

Inspirace && důvody

Inspiroval mě k tomu známý, který pronajímá svůj byt když cestuje. Nebo zkušenost, kdy jsem si na měsíc pronajal pokoj v bytě, jehož majitelka v létě jela na dlouhou dovolenou. Zajímavou zkušenost jsem měl i ze Španělska z kanárských ostrovů z města Las Palmas, kde majitel čtyr-pokojového bytu pronajímal pokoje v bytě a když byl pryč tak pronajal i svůj pokoj.

Na Internetu je mnoho informaci ohledně krátkodobého ubytovaní, zaměřím se tedy na předaní zásadních věcí a měně jasných situací. Pro obecné základní informace vám poslouží odkazy pod článkem.

Daně a byrokracie

Podnikání

Od jisté doby se i příležitostné poskytování krátkodobého ubytování bere jako podnikání, takže je na to třeba mít živnost. To znamená, že tento příjem se daní dle §7 - příjmy ze samostatné výdělečné činnosti. Nejde to danit jako nájem! (příjem z pronájmu dle §10 zákona o daních z příjmu) Naštěstí já jsem podnikatel konkrétně živnostník, takže tato byrokracie pro mě nebyla žádná překážka.
Samozřejmě z toho plyne, že je tím příjem je zatížen nejen daní z příjmu, ale i sociálním a zdravotním poplatkem (sociální a zdravotní daň).

Kroky byrokracie

Kromě přípravy pokoje nebo bytu a vytvoření prezentace se musíte připravit také byrokracii. Zde je seznam klíčových kroků:

Živnost:
- Musíte mít živnost.
- Přidejte činnost do živnosti: obor 55 ubytovací služby.
- Zapsané činnosti a další informace o živnosti si můžete zobrazit zde: www.rzp.cz
- Označte provozovnu.
Ohlašovací povinnosti:
- Pronajímání nahlašte místnímu městskému úřadu a zaregistrujte se k městské dani.
- Cizince (i v rámci EU) se musí hlásit Policii ČR - zaregistrujte se na PČR. Na zpracování registrace mají 30dní. pak vám zašlou přihlašovací údaje
Dokumentace:
- Veďte domovní knihu/knihu hostů ) pro potřeby města a Policie ČR, kde zapisujete údaje o ubytovaných hostech.
Kolaudace:
- Byt splňuje nadstandardně podmínky i pro krátkodobé ubytování, takže není třeba rekolaudovat.

Obchodní vztah a byrokracie

Neexistuje smluvní vztah o ubytování mezi platformou a hostem. Smluvní vztah vzniká přímo mezi hostem a hostitelem. Platforma pouze zprostředkovává tento kontakt. I z tohoto důvodu je to hostitel, kdo vystavuje fakturu hostovi. Pokud však platforma pořádá marketingové akce, může se stát, že skutečná cena pro hosta a odměna pro hostitele se liší.

Co je příjem

Příjmem není částka, kterou vám platforma pošle na účet, ale částka, která je uvedena jako cena na platformě. Zprostředkovatelský poplatek je vaším nákladem. Pokud uplatňujete výdaje paušálem, náklady detailně neevidujete. Pokud jste OSVČ, příjem daníte podle data připsání platby na účet, nikoli podle data uvedeného na faktuře. Fakturu je nutné vystavit hostovi nejpozději v den jeho odjezdu. To znamená, že datum vystavení faktury a datum příjmu se obvykle liší, protože peníze obvykle obdržíte až po odjezdu hosta. Vetšinou v tom není rozdíl a na přelomu roku, to má význam - faktura vystavená na konci roku je pak příjem až další rok.

DPH

DPH je jedna z mnoha daní a má vliv na vaše podnikaní, protože ovlivňuje vaše ceny.

Většina z vás pravděpodobně není plátcem DPH. Vzhledem k tomu, že hosté jsou většinou koncoví zákazníci, je cena za ubytování včetně DPH. Pro plátce DPH to znamená, že reálný příjem je o tuto daň nižší. Aspoň že je sazba DPH na ubytování nižší než základní DPH. Konkrétně DPH na ubytovaní je v roce 2025 12 %. Lepší je však být neplátce DPH, protože pak budete levnější, respektive vám zbude víc peněz. Navíc i z DPH platíte zprostředkovatelský poplatek.

Jak to funguje pokud jste neplátci DPH s fakturami od Booking a Airbnb? Jelikož platformy jako Booking a Airbnb jsou plátci DPH v jiném státě EU a vám fakturují bez DPH, musíte se v České republice registrovat jako identifikovaná osoba. Jako identifikovaná osoba jste povinni měsíčně podávat výkaz o přijatém plnění ze zahraničí a odpovídající DPH v Česku doplatit.

Zápis hostů

Hostitel je povinen zapisovat hosty do knihy ubytovaných pro město a pro policii. A hlásit cizince, tedy osoby mimo ČR, na cizineckou policii.
V praxi to znamená vést knihu hostů, do které se zaznamenávají údaje splňující oba požadavky. Cizince je nutné nahlásit do tří dnů od jejich příjezdu. To lze naštěstí provést prostřednictvím online aplikace. Ta je sice pomalá a nevzhledná, ale funguje.
Aplikace dokonce podporuje i hromadný import ze souboru, takže je možné nahrávat datové soubory, které vygenerovaly jiné programy.

Poplatky městu

Městu se typicky platí další poplatek. Říká se mu městský poplatek nebo poplatek za ubytovaná. Prostě to je daň městu. Proto i levné kempy nejsou levné, protože vždy musí vybrat fixní poplatek za každou osobu a noc.

Při poskytování ubytování do 60 dnů je hostitel povinen od hosta vybrat městskou daň. Tento poplatek není příjmem hostitele – jde o nezdanitelný příjem, tedy neovlivňuje daňový základ. Jedná se jednoduše o částku, kterou pouze přeposíláte od hosta městu. Nepodléhá tedy dani z příjmu ani DPH. Přesto jej musíte vybrat, a technicky vzato jde o „daň“, která navyšuje konečnou cenu pro hosta. Tento poplatek může v roce 2025 činit maximálně 50 Kč na osobu a noc. Konkrétní výši si stanovuje každé město samostatně – někde je nulový, v Praze je stanoven na maximum tedy 50 Kč. Pro dva hosty na týdenní pobyt v Praze to znamená navýšení ceny o částku 1 750 Kč, která jde městu.
Poplatek se odvádí jednou měsíčně příslušné městské části. Pokud pobyt probíhá na přelomu měsíců, je třeba poplatek správně rozdělit do příslušných měsíců.
PDF formulář, který jsem si k tomu účelu stáhl, bohužel nefungoval správně. Naštěstí, jako schopný IT specialista, jsem si poradil a formulář jsem si upravil sám.

Celkově tak papírování se státem v případě poskytovaní jen jednoho pokoje je úděsné.

Platformy a poplatky

Narazil jsem na několik platforem. Například Flatio, Expedia. Zkoušel jsem i Airbnb. Nakonec jsem zakotvil u booking.com, i když jako host ho vůbec nepoužívám. Když hledám ubytování jako host, tak výrazně preferuji AirBnB, protože se mě tam mnohem lépe hledá podle lokality a informace jsou přehlednější.

Poplatky Airbnb a Booking jsou přibližně stejné. Výsledný poplatek za zprostředkovaní je cca 17% z odměny. Ale výpočet se liší, takže to muže být matoucí.

Booking: má 15 % z ceny + 1,3 % poplatek pokud host platí online přes booking. Dohromady cca 17 %.
Airbnb: Z částky kterou reálně zaplatil host je to něco přes 17 %. Funguje to tak, že je nastavena cena. Z této ceny já platím zprostředkovatelský poplatek a host také platí zprostředkovatelský poplatek. Cena, kterou platí host je tedy nastavená cena + jeho zprostředkovatelsky poplatek. Mě pak Airbnb pošle odměnu, která je cena minus můj zprostředkovatelský poplatek.
Z částky, která je mojí odměnou, host zaplatí ještě přibližně o 20 % . Z částky, kterou nakonec dostanu já, se ještě odečte poplatek ve výši 3 %

Abych nebyl jen na platformách třetích stran, tak jsem vytvořil i můj vlastní web, kde si digitální nomádi můžou v Praze pronajmout můj pokoj.

Technická stránka

Airbnb má funkce pro hosta i hostitele v jedné aplikaci. Jen je potřeba přepnout funkčnost. Booking má samostatné webové rozhraní pro hostitele i samostatnou mobilní aplikaci pro hostitele. Tato aplikace pro smartphone se jmenuje Pulse.
Booking vystavuje jednou měsíčně souhrnnou fakturu za zprostředkované služby, za které si již předem strhl provizi. První den v měsíci zobrazí přehled s částkami a informací, že je třeba zaplatit. Jakmile Booking vše zpracuje, faktura je automaticky označena jako zaplacená – platbu tedy provádět nemusíte, protože částka byla odečtena ještě před odesláním výdělku. Tato měsíční souhrnná faktura je výhodná a přehledná pro další zpracování.
Airbnb generuje faktury za každou jednotlivou rezervaci zvlášť. Bohužel je neposkytuje jako PDF (nebo jsem nepřišel na způsob, jak je stáhnout). Je nutné si stránku vytisknout nebo pořídit screenshot. Kvůli tomu – a také složitějšímu výpočtu ceny – je s vyúčtováním přes Airbnb výrazně více práce.

Kalendáře

Rezervační kalendáře z Airbnb i Booking lze propojit s dalšími nástroji, případně si vytvořit vlastní, který pomáhá organizovat dostupnost. Já osobně mám svůj extra kalendář, pomocí kterého jsem schopen si zablokovat termíny, kdy nechci přijímat hosty.

Nastavení ceny

Airbnb i Booking umožňuje dynamicky nastavovat cenu. Obzvlášť u Booking je mnoho možností a tak je potřeba si to pečlivě nastavit, aby se pak člověk nedivil, že se mu tam následně uplatňují velké slevy.

Dostupnost bydlení a mýty o Airbnb

Když lidé nadávají na ceny bydlení, týká se to hlavně velkých měst. Důvodem je centralizace života do velkých měst a pomalá výstavba, způsobená byrokracií. Airbnb ani Booking na to mají malý vliv. Naopak přivádějí do města lidi, kteří zde utrácejí peníze. Lidi si musí vybrat, jestli chtějí mít v centru turisty, kteří je živí. Nebo být bez turistu a tedy i bez práce a bez příjmu.
Například pro důchodce s velkými byty by poskytování krátkodobého ubytování byl velmi zajímavý při-výdělek i dobrá sociální aktivita.

Zkušenosti s hosty

Každý host je jiný. Někteří se vracejí, jiní byli zaskočeni třeba tím, že nešlo o celý byt, ale o sdílené ubytování, protože si podrobně nepřečetli popis. Booking totiž neumožňuje upravit úvodní text, takže doplněné důležité informace jsou až na konci stránky. Ovšem booking, tak jak je zvykem u korporátů, není schopen pracovat se zpětnou vazbou. Takže žádné vylepšení z jejich strany se za celý rok neudálo. Proto jsem základní informace zapsal i do fotek ubytování.

Někteří hosti měli příjezd ráno a ti museli samozřejmě museli čekat na check-in. Hosti co měli přijet v určitém časovém rozmezí, tak vždy přijeli po něm. Všichni vždy měli nějaké zpoždění. Typicky půl hodinu, hodinu nebo dvě.

Vyplatí se provozovat krátkodobé ubytování?

Poskytování krátkodobého ubytování je náročné, ale může být zajímavé, pokud máte čas a nemovitost. Může to být lepší příjem než klasický pronájem, ale vyplatí se to?
Jako první je třeba si uvědomit, že nemalou částku sežere zprostředkovatelská platforma.
Poskytovat krátkodobé ubytování to velmi náročné a vzhledem k mé odbornosti se mi to z ekonomického hlediska ani nevyplatí. Beru to však jako solidaritu a možnost získat zajímavé zkušenosti. Samozřejmě moje velká výhoda je, že jako nezávislý programátor a linux admin pracuji remote, takže můžu optimalizovat svůj čas. Také pokoj, který příležitostně poskytuji, je v bytě, kde já sám bydlím. Díky tomu je pro mě jednoduché připravit pokoj pro hosty a třeba je i uvítat osobně, protože nemusím nikam chodit a nikde na nikoho čekat.

Pokud chce sdílet svoje zkušenosti nebo chcete poradit můžete mě kontaktovat.

Odkazy na téma krátkodobé ubytování

Sebrané odkazy na téma krátkodobé ubytování. Samozřejmě je třeba vzít v potaz změny v zákonech a tím pádem v čase možnou neaktuálnost odkazovaných článků.

Odkazy: Cizinci a PČR

Články na podobné téma

Odběr novinek

Pokud máte zájem dostávat příležitostně na email novinky.
Můžete se vyplněním emailu registrovat k odběru novinek.