Mi experiencia con proveedores de alquiler a corto plazo como AirBnB o booking

19 de junio de 2025

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Los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb y Booking no solo pueden ser una forma interesante de mejorar tu flujo de caja, sino también un camino hacia el desarrollo personal y las nuevas experiencias. Para informar y posiblemente inspirar, he escrito este artículo. En él comparto mi experiencia en el alquiler a corto plazo, mis conocimientos prácticos sobre las operaciones y los escollos burocráticos a los que se enfrenta todo anfitrión.

Toda la historia comenzó con la compra de un piso, que compré para tener mi propio lugar donde vivir y dar un uso eficiente al dinero que había ganado. Puedes averiguar cómo hice para comprar el piso en mi resumen del año 2024. He estado pensando en una manera de hacer un uso eficiente de mi propiedad, que es mucho más grande de lo que necesitan mis frugales necesidades. Sobre todo he estado pensando en cómo utilizar la propiedad de manera eficiente cuando en invierno quiera irme uno o dos meses al extranjero, a un sitio cálido. Así que empecé a pensar en la gestión de un negocio de alquiler a corto plazo ocasional.

Inspiración y razones

Me inspiré en un amigo que alquila su apartamento cuando viaja. O la experiencia en la que alquilé una habitación durante un mes en un apartamento cuya propietaria se iba de vacaciones largas en verano. También tuve una experiencia interesante en España desde las Islas Canarias desde la ciudad de Las Palmas, donde el dueño de un apartamento de cuatro habitaciones alquilaba habitaciones en el apartamento y cuando estaba fuera alquilaba su habitación también.

Hay mucha información en internet sobre alojamientos de corta duración, así que me centraré en transmitir lo esencial y las situaciones menos claras. Para información general de fondo, los enlaces debajo del artículo te servirán.

Impuestos y burocracia

Actividad por cuenta propia

Desde hace algún tiempo, incluso la provisión ocasional de alojamiento a corto plazo se trata como una actividad empresarial, por lo que es necesario tener una licencia de actividad. Esto significa que estos ingresos se gravan según el §7 – ingresos de trabajo por cuenta propia. ¡No tributa como alquiler! (ingresos por alquiler según el §10 de la Ley del Impuesto sobre la Renta). Afortunadamente, soy un empresario, concretamente un autónomo, por lo que esta burocracia no supuso ningún obstáculo para mí.
Por supuesto, de ello se deduce que los ingresos no sólo están gravados con el impuesto sobre la renta, sino también con las cotizaciones sociales y sanitarias (impuesto social y sanitario).

Pasos de la burocracia

Además de preparar tu habitación o piso y crear una presentación, también tienes que prepararte para la burocracia. Aquí tienes lista de los pasos clave:

Negocio:
- Debes tener un comercio.
- Añadir actividad al comercio:55 servicios de alojamiento.
- Puede consultar las actividades registradas y otra información sobre el comercio aquí: www.rzp.cz
- Señalice el establecimiento.
Obligaciones de información:
- Informar del alquiler al ayuntamiento de la localidad y darse de alta en impuestos municipales.
- Los extranjeros (incluso dentro de la UE) deben comunicarse a la Policía checa – regístrate en la Policía checa. Tienen 30 días para tramitar el registro, después te enviarán los datos de acceso.
Documentación:
- Lleve un libro de la casa/libro de huéspedes para uso del Ayuntamiento y de la Policía, donde anote la información de los huéspedes que se alojen con usted.
Licencia de uso del inmueble:
- El apartamento cumple unas condiciones por encima del estándar incluso para un alojamiento de corta duración, por lo que no es necesario volver a solicitar la licencia.

Relación comercial y burocracia

No existe una relación contractual de alojamiento entre la plataforma y el huésped. La relación contractual es directamente entre el huésped y el anfitrión. La plataforma sólo media en este contacto. También por este motivo, es el anfitrión quien emite la factura al huésped. Sin embargo, si la plataforma organiza eventos de marketing, puede ocurrir que el precio real para el huésped y la remuneración para el anfitrión sean diferentes.

Qué son los ingresos

Los ingresos no son la cantidad que la plataforma envía a tu cuenta, sino la cantidad que figura como precio en la plataforma. La comisión de intermediación es tu gasto. Si reclamas los gastos en un pago único, no registras el gasto en detalle. Si eres autónomo, tributas por los ingresos en función de la fecha de abono del pago en tu cuenta, no de la fecha de la factura. La factura debe expedirse al huésped a más tardar el día de salida. Esto significa que la fecha de la factura y la fecha de recepción suelen ser diferentes, ya que normalmente se recibe el dinero después de la salida del huésped. Por lo general no hay diferencia, pero en el cambio de año sí importa – una factura emitida a finales de año no se cobra hasta el año siguiente.

IVA

El IVA es uno de los muchos impuestos y afecta a tu negocio porque afecta a tus precios.

Probablemente la mayoría de vosotros no sois contribuyentes de IVA. Dado que los huéspedes son en su mayoría clientes finales, el precio del alojamiento incluye el IVA. Para los contribuyentes del IVA, esto significa que los ingresos reales son más bajos por este impuesto. Al menos, el tipo de IVA sobre el alojamiento es inferior al tipo general de IVA. En concreto, el IVA sobre el alojamiento es del 12 % en 2025. Sin embargo, es mejor no ser contribuyente de IVA, porque entonces serás más barato o, mejor dicho, te sobrará más dinero. Además, la comisión de intermediación la pagas también sobre el IVA.

¿Cómo funciona si eres un no contribuyente de IVA con facturas de Booking y Airbnb? Dado que plataformas como Booking y Airbnb están registradas a efectos del IVA en otro país de la UE y te facturan sin IVA, tienes que registrarte en la República Checa como persona identificada. Como persona identificada, estás obligado a presentar una declaración mensual del suministro extranjero recibido y a pagar el IVA correspondiente en la República Checa.

Registro de invitados

El anfitrión está obligado a registrar a los huéspedes en el libro de huéspedes para la ciudad y para la policía. Y a denunciar a los extranjeros, es decir, a las personas que se encuentran fuera de la República Checa, a la policía de extranjería.
En la práctica, esto significa llevar un libro de visitas en el que se anote la información que cumpla ambos requisitos. Los extranjeros deben ser denunciados en el plazo de tres días desde su llegada. Afortunadamente, esto puede hacerse mediante una aplicación en línea. Es lenta y poco atractiva, pero funciona.
La app admite incluso la importación masiva desde un archivo, por lo que se pueden cargar ficheros de datos generados por otros programas.

Tarifas municipales

Normalmente hay que pagar una tasa adicional a la Ciudad. Se denomina tasa municipal o tasa de alojamiento. Es simplemente un impuesto a la ciudad. Por eso ni siquiera los campings baratos son baratos, porque siempre tienen que cobrar una cuota fija por persona y noche.

En estancias de hasta 60 días, el anfitrión está obligado a cobrar el impuesto municipal al huésped. Esta tasa no es un ingreso para el anfitrión – es un ingreso no imponible, por lo que no afecta a la base imponible. Es simplemente una remesa del huésped a la ciudad. Por tanto, no está sujeta al impuesto sobre la renta ni al IVA. Sin embargo, hay que cobrarla y, técnicamente, es un "impuesto" que se añade al precio final para el huésped. Este impuesto puede ascender a un máximo de 50 CZK por persona y noche en 2025. El importe concreto lo fija cada ciudad individualmente – en algunos lugares es cero, en Praga está fijado en el máximo de 50 CZK. Para dos huéspedes en una estancia de una semana en Praga, esto significa un aumento de 1.750 CZK, que van a la ciudad.
La tasa se paga una vez al mes al respectivo distrito de la ciudad. Si la estancia tiene lugar a caballo entre dos meses, la tasa debe dividirse correctamente entre los respectivos meses.
El formulario PDF que descargué a tal efecto lamentablemente no funcionaba correctamente. Afortunadamente, como buen especialista en informática, me puse manos a la obra y modifiqué el formulario yo mismo.

En general, el papeleo con el estado en el caso de proporcionar sólo una habitación es espantoso.

habitación con cama, escritorio, monitor y silla

Plataformas y tarifas

Me he encontrado con varias plataformas. Por ejemplo, Flatio, Expedia. También he probado Airbnb. Al final, aterricé en booking.com, aunque no lo uso para nada como huésped. Cuando busco alojamiento como huésped, prefiero mucho más Airbnb porque es mucho más fácil buscar por ubicación y la información es más clara.

Las tarifas de Airbnb y Booking son más o menos las mismas. La comisión de intermediación resultante es aproximadamente el 17 % de la remuneración. Pero el cálculo es diferente, por lo que puede ser confuso.

Booking: tiene un 15 % del precio + 1,3 % de comisión si el huésped paga online a través de Booking. Total aprox. 17 %.
Airbnb: De la cantidad que realmente pagó el huésped, es algo más del 17%. El funcionamiento es que se fija el precio. De ese precio, yo pago la comisión de intermediación y el huésped también paga la comisión de intermediación. Así que el precio que paga el huésped es el precio fijado + su comisión de intermediación. Airbnb me envía entonces una remuneración, que es el precio menos mi comisión de intermediación.
De la cantidad que es mi remuneración, el huésped paga aproximadamente un 20 % más. Todavía hay una comisión del 3% que se deduce de la cantidad que acabo recibiendo.

Para no limitarme a plataformas de terceros, también he creado mi propia página web donde los nómadas digitales pueden alquilar mi habitación en Praga.

Aspectos técnicos

Airbnb tiene funcionalidades para huéspedes y anfitriones en una sola app. Solo tienes que cambiar las funcionalidades. Booking tiene una interfaz web separada para el anfitrión y una app móvil separada para el anfitrión. Esta aplicación para smartphone se llama Pulse.
Booking emite una factura resumen una vez al mes por los servicios prestados, por los que ya ha cobrado una comisión por adelantado. El primer día del mes, muestra un resumen con los importes y la información de que hay que pagar. Una vez que Booking lo ha procesado todo, la factura se marca automáticamente como pagada, por lo que no es necesario que realices el pago, porque el importe se ha deducido antes de que se envíen los ingresos. Esta factura resumen mensual es conveniente y clara para su posterior procesamiento.
Airbnb genera facturas para cada reserva individual por separado. Desafortunadamente, no las proporciona en formato PDF (o no he encontrado la manera de descargarlas). Tienes que imprimir la página o hacer una captura de pantalla. Debido a esto – y a la complejidad de calcular el precio – la facturación a través de Airbnb da bastante más trabajo.

Calendarios

Los calendarios de reservas de Airbnb y Booking se pueden vincular a otras herramientas o puedes crear el tuyo propio, lo que te ayuda a organizar la disponibilidad. Yo personalmente tengo mi calendario extra, que uso para bloquear fechas en las que no quiero aceptar huéspedes.

Configuración de precios

Tanto Airbnb como Booking te permiten configurar el precio de forma dinámica. Especialmente con Booking, hay muchas opciones, por lo que debes configurarlo con cuidado para que luego no te sorprenda que se apliquen grandes descuentos.

Asequibilidad y mitos sobre Airbnb

Cuando la gente se queja de los precios de la vivienda, es sobre todo en las grandes ciudades. La razón es la centralización de la vida en las grandes ciudades y la lentitud de la construcción causada por la burocracia. Airbnb y Booking tienen poco efecto en esto. Al contrario, traen gente a la ciudad que aquí gasta dinero. La gente tiene que elegir si quiere turistas en el centro que le den de comer. O quedarse sin turistas y por lo tanto sin trabajo y sin ingresos.
Por ejemplo, para los jubilados con apartamentos grandes, ofrecer alojamiento de corta duración sería un ingreso extra muy interesante, además de una buena actividad social.

Experiencia con los huéspedes

Cada huésped es diferente. Algunos vuelven, otros se sorprendieron de que no fuera el apartamento completo, sino un alojamiento compartido, porque no leyeron la descripción en detalle. Booking no permite editar el texto introductorio, así que la información importante añadida queda al final de la página. Sin embargo, como es habitual en las grandes empresas, Booking es incapaz de gestionar los comentarios. Así que no hubo ninguna mejora por su parte en todo el año. Por eso he incluido la información básica en las fotos del alojamiento.

Algunos huéspedes tenían llegada por la mañana y por supuesto tuvieron que esperar para el check-in. Los huéspedes que debían llegar en un plazo determinado siempre llegaban después. Todos llegaban siempre tarde. Normalmente media hora, una hora o dos.

¿Vale la pena gestionar un alojamiento de corta duración?

Ofrecer alojamiento a corto plazo es todo un reto, pero puede ser interesante si se dispone de tiempo y de la propiedad. Puede ser un mejor ingreso que el alquiler tradicional, pero ¿merece la pena?
Lo primero que hay que tener en cuenta es que una parte considerable se la come la plataforma de intermediación.
Es muy complicado ofrecer alojamiento a corto plazo y, dada mi especialización, ni siquiera merece la pena desde el punto de vista económico. Sin embargo, me lo tomo como solidaridad y una oportunidad de adquirir una experiencia interesante. Por supuesto, mi gran ventaja es que como programador independiente y administrador de Linux trabajo en remoto, por lo que puedo optimizar mi tiempo. Además, la habitación que ocasionalmente proporciono está en el apartamento donde vivo yo mismo. Esto me facilita la tarea de preparar la sala para los invitados e incluso darles la bienvenida en persona, porque no tengo que ir a ninguna parte y esperar a nadie.

Si quieres compartir tu experiencia o necesitas consejo, puedes contactar conmigo. Si quieres evitar el largo proceso de autoaprendizaje sobre cómo alquilar a corto plazo, cómo usar Airbnb, Booking y la burocracia en la República Checa, puedes reservar una consulta de una o dos horas conmigo. Te explicaré con detalle qué debes hacer en tu caso y responderé a tus preguntas. Y así ahorrarás mucho tiempo.

Enlaces sobre alojamiento de corta duración

Enlaces recopilados sobre el tema del alojamiento a corto plazo. Por supuesto, hay que tener en cuenta los cambios en la legislación y, por tanto, la posible desactualización de los artículos enlazados con el paso del tiempo.

Enlaces: los extranjeros y la policía

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