Meine Erfahrungen mit Kurzzeitvermietern wie AirBnB oder Booking

19. Juni 2025

Lang: cs en de es

Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb und Booking können nicht nur eine interessante Möglichkeit sein, Ihren Cashflow zu verbessern, sondern auch ein Weg zur persönlichen Entwicklung und zu neuen Erfahrungen. Um zu informieren und möglicherweise zu inspirieren, habe ich diesen Artikel geschrieben. In diesem Artikel teile ich meine Erfahrungen mit Kurzzeitvermietungen, praktische Einblicke in den Betrieb und den Umgang mit den bürokratischen Fallstricken, denen jeder Gastgeber gegenübersteht.

Die ganze Geschichte begann mit dem Kauf einer Eigentumswohnung, die ich kaufte, um in einer eigenen Wohnung zu leben und das Geld, das ich verdient hatte, sinnvoll einzusetzen. Wie ich zum Kauf der Wohnung gekommen bin, können Sie in meiner Zusammenfassung des Jahres 2024 nachlesen. Ich habe mir überlegt, wie ich meine Immobilie effizient nutzen kann, die für meine sparsamen Bedürfnisse viel zu groß ist. Vor allem habe ich darüber nachgedacht, wie ich die Immobilie effizient nutzen kann, wenn ich im Winter für ein oder zwei Monate ins warme Ausland fahren möchte. Also habe ich angefangen, über ein gelegentliches Kurzzeitvermietungsgeschäft nachzudenken.

Inspiration und Gründe

Inspiriert wurde ich von einem Freund, der seine Wohnung vermietet, wenn er auf Reisen ist. Oder von der Erfahrung, als ich für einen Monat ein Zimmer in einer Wohnung mietete, deren Besitzerin im Sommer in einen langen Urlaub fuhr. Ich hatte auch eine interessante Erfahrung in Spanien auf den Kanarischen Inseln in der Stadt Las Palmas, wo der Besitzer einer Vier-Zimmer-Wohnung Zimmer in der Wohnung vermietete, und wenn er weg war, vermietete er auch sein Zimmer.

Im Internet gibt es viele Informationen über kurzfristige Unterkünfte, daher werde ich mich darauf beschränken, das Wesentliche und die weniger klaren Situationen weiterzugeben. Für allgemeine Hintergrundinformationen stehen Ihnen die Links unter dem Artikel zur Verfügung.

Steuern und Bürokratie

Gewerbe

Seit einiger Zeit wird auch die gelegentliche Bereitstellung von kurzfristigen Unterkünften als Gewerbe behandelt, man braucht also einen Gewerbeschein. Das bedeutet, dass diese Einkünfte nach §7 – Einkünfte aus selbständiger Arbeit – besteuert werden. Es ist nicht als Miete zu versteuern! (Mieteinnahmen nach §10 des Einkommensteuergesetzes) Glücklicherweise bin ich ein Unternehmer, genauer gesagt ein Einzelunternehmer, so dass diese Bürokratie kein Hindernis für mich war.
Natürlich wird das Einkommen dadurch nicht nur mit der Einkommensteuer, sondern auch mit der Sozial- und Gesundheitssteuer belastet.

Schritte der Bürokratie

Neben der Vorbereitung des Zimmers oder der Wohnung und der Erstellung einer Präsentation muss man sich auch auf die Bürokratie vorbereiten. Hier ist Liste der wichtigsten Schritte:

Gewerbe:
- Sie müssen ein Gewerbe haben.
- Tätigkeit zum Gewerbe hinzufügen: 55 Beherbergungsbetriebe.
- Die eingetragenen Tätigkeiten und weitere Informationen zum Gewerbe können Sie hier einsehen: www.rzp.cz
- Kennzeichnen Sie die Betriebsstätte.
Berichtspflichten:
- Melden Sie die Vermietung an die örtliche Stadtverwaltung und melden Sie sie zur Stadtsteuer an.
- Ausländer (auch innerhalb der EU) müssen der Tschechischen Polizei gemeldet werden – registrieren Sie sich bei der tschechischen Polizei. Sie haben 30 Tage Zeit, die Anmeldung zu bearbeiten, danach schicken sie Ihnen die Zugangsdaten.
Dokumentation:
- Führen Sie ein Hausbuch/Gästebuch für die Stadt und die Polizei, in dem Sie die Daten der bei Ihnen übernachtenden Gäste eintragen.
Baurechtliche Genehmigung:
- Die Wohnung erfüllt auch für kurzfristige Unterbringung überdurchschnittliche Bedingungen, so dass keine erneute Genehmigung nötig ist.

Kommerzielle Beziehungen und Bürokratie

Zwischen der Plattform und dem Gast besteht kein Beherbergungsvertragsverhältnis. Das Vertragsverhältnis besteht direkt zwischen dem Gast und dem Gastgeber. Die Plattform vermittelt diesen Kontakt lediglich. Auch aus diesem Grund ist es der Gastgeber, der die Rechnung an den Gast stellt. Wenn die Plattform jedoch Marketingveranstaltungen organisiert, kann der tatsächliche Preis für den Gast und die Vergütung für den Gastgeber unterschiedlich sein.

Was sind Einnahmen

Einnahmen sind nicht der Betrag, den die Plattform auf Ihr Konto überweist, sondern der Betrag, der auf der Plattform als Preis ausgewiesen wird. Die Maklergebühr ist Ihr Aufwand. Wenn Sie Aufwendungen pauschal geltend machen, erfassen Sie den Aufwand nicht im Einzelnen. Wenn Sie selbständig sind, versteuern Sie das Einkommen nach dem Datum der Gutschrift auf Ihrem Konto, nicht nach dem Datum der Rechnung. Die Rechnung muss dem Gast spätestens am Tag der Abreise ausgestellt werden. Das bedeutet, dass das Datum der Rechnung und das Datum des Geldeingangs in der Regel nicht übereinstimmen, da Sie das Geld in der Regel erst nach der Abreise des Gastes erhalten. Meistens gibt es keinen Unterschied, aber zum Jahreswechsel macht es einen Unterschied – eine Rechnung, die am Ende des Jahres ausgestellt wird, erhält man dann erst im nächsten Jahr.

MwSt.

Die Mehrwertsteuer ist eine von vielen Steuern, und sie wirkt sich auf Ihr Unternehmen aus, weil sie Ihre Preise beeinflusst.

Die meisten von Ihnen sind wahrscheinlich keine Mehrwertsteuerzahler. Da die Gäste meist Endkunden sind, ist im Preis für die Unterkunft die Mehrwertsteuer enthalten. Für Mehrwertsteuerzahler bedeutet dies, dass das reale Einkommen durch diese Steuer geringer ist. Zumindest ist der Mehrwertsteuersatz für die Beherbergung niedriger als der normale Mehrwertsteuersatz. 2025 beträgt die Mehrwertsteuer für die Beherbergung 12 %. Besser ist es jedoch, Nicht-Mehrwertsteuerzahler zu sein, denn dann ist man billiger bzw. es bleibt einem mehr Geld übrig. Außerdem zahlen Sie die Vermittlungsgebühr auch auf die Mehrwertsteuer.

Wie funktioniert es, wenn Sie ein Nicht-Mehrwertsteuerzahler sind und Rechnungen von Booking und Airbnb erhalten? Da Plattformen wie Booking und Airbnb in einem anderen EU-Land mehrwertsteuerlich registriert sind und Ihnen Rechnungen ohne Mehrwertsteuer ausstellen, müssen Sie sich in der Tschechischen Republik als identifizierte Person registrieren lassen. Als identifizierte Person sind Sie verpflichtet, monatlich eine Erklärung über die erhaltenen ausländischen Leistungen abzugeben und die entsprechende Mehrwertsteuer in der Tschechischen Republik nachzuzahlen.

Gastregistrierung

Der Gastgeber ist verpflichtet, Gäste in das Gästebuch der Stadt und der Polizei einzutragen. Und Ausländer, d.h. Personen außerhalb der Tschechischen Republik, bei der Fremdenpolizei zu melden.
In der Praxis bedeutet dies das Führen eines Gästebuchs, in das Informationen eingetragen werden, die beide Anforderungen erfüllen. Ausländer müssen innerhalb von drei Tagen nach ihrer Ankunft gemeldet werden. Glücklicherweise kann dies über eine Online-Anwendung geschehen. Sie ist langsam und unschön, aber sie funktioniert.
Die App unterstützt sogar den Massenimport aus einer Datei, so dass Sie Datendateien hochladen können, die von anderen Programmen erzeugt wurden.

Gebühren der Stadt

In der Regel ist eine zusätzliche Gebühr an die Stadt zu entrichten. Sie wird Stadtgebühr oder Unterkunftsgebühr genannt. Es ist einfach eine Steuer für die Stadt. Deshalb sind auch billige Campingplätze nicht billig, weil sie immer eine feste Gebühr pro Person und Nacht erheben müssen.

Bei Aufenthalten von bis zu 60 Tagen ist der Gastgeber verpflichtet, die Stadtsteuer vom Gast einzuziehen. Diese Gebühr ist kein Einkommen des Gastgebers – es handelt sich um ein nicht steuerpflichtiges Einkommen, so dass es sich nicht auf die Steuerbemessungsgrundlage auswirkt. Es handelt sich lediglich um eine Überweisung des Gastes an die Stadt. Sie unterliegt daher nicht der Einkommenssteuer oder der Mehrwertsteuer. Dennoch müssen Sie sie erheben, und technisch gesehen ist sie eine "Steuer", die auf den Endpreis für den Gast aufgeschlagen wird. Diese Steuer kann im Jahr 2025 maximal 50 CZK pro Person und Nacht betragen. Der konkrete Betrag wird von jeder Stadt individuell festgelegt – mancherorts ist er gleich Null, in Prag beträgt er maximal 50 CZK. Für zwei Gäste bei einem einwöchigen Aufenthalt in Prag bedeutet dies eine Erhöhung um den Betrag von 1.750 CZK, der an die Stadt geht.
Die Gebühr ist einmal im Monat an den jeweiligen Stadtbezirk zu zahlen. Findet der Aufenthalt zum Monatswechsel statt, so muss die Gebühr korrekt auf die jeweiligen Monate aufgeteilt werden.
Das PDF-Formular, das ich zu diesem Zweck heruntergeladen habe, funktionierte leider nicht richtig. Zum Glück habe ich mir als fähiger IT-Spezialist zu helfen gewusst und das Formular selbst angepasst.

Insgesamt ist also der Papierkram mit dem Staat bei der Bereitstellung von nur einem Zimmer erschreckend.

Zimmer mit Bett, Schreibtisch, Monitor und Stuhl

Plattformen und Gebühren

Ich habe verschiedene Plattformen kennengelernt. Zum Beispiel Flatio, Expedia. Ich habe auch Airbnb ausprobiert. Letztendlich bin ich bei booking.com gelandet, obwohl ich es als Gast gar nicht benutze. Wenn ich als Gast eine Unterkunft suche, bevorzuge ich deutlich Airbnb, weil es dort viel einfacher ist, nach Orten zu suchen, und die Informationen übersichtlicher sind.

Die Gebühren von Airbnb und Booking sind ungefähr gleich hoch. Die daraus resultierende Vermittlungsgebühr beträgt etwa 17 % der Vergütung. Aber die Berechnung ist unterschiedlich, so dass es verwirrend sein kann.

Booking: hat 15 % des Preises + 1,3 % Gebühr, wenn der Gast online über Booking bezahlt. Insgesamt ca. 17 %.
Airbnb: Von dem Betrag, den der Gast tatsächlich bezahlt hat, sind es etwas mehr als 17 %. Es funktioniert so, dass der Preis festgelegt wird. Von diesem Preis zahle ich die Vermittlungsgebühr und der Gast zahlt auch die die Vermittlungsgebühr. Der Preis, den der Gast zahlt, ist also der festgelegte Preis + seine Vermittlungsgebühr. Airbnb schickt mir dann eine Vergütung, die dem Preis abzüglich meiner Vermittlungsgebühr entspricht.
Von dem Betrag, der meine Vergütung ist, zahlt der Gast etwa 20% mehr. Von dem Betrag, den ich am Ende bekomme, wird noch eine Gebühr von 3 % abgezogen.

Um mich nicht auf Plattformen von Drittanbietern zu beschränken, habe ich auch meine eigene Website erstellt, auf der ich digitale Nomaden mein Zimmer in Prag mieten können.

Technische Seite

Airbnb hat Gast- und Gastgeberfunktionen in einer App. Sie müssen nur die Funktionalität umschalten. Booking hat eine separate Weboberfläche für den Gastgeber und eine separate mobile App für den Gastgeber. Diese Smartphone-App heißt Pulse.
Booking stellt einmal im Monat eine zusammenfassende Rechnung für die erbrachten Dienstleistungen aus, für die es bereits im Voraus eine Provision kassiert hat. Am ersten Tag des Monats zeigt es eine Zusammenfassung mit den Beträgen und der Information, dass die Zahlung fällig ist. Sobald Booking alles verarbeitet hat, wird die Rechnung automatisch als bezahlt markiert – Sie brauchen also keine Zahlung zu leisten, da der Betrag bereits abgezogen wurde, bevor die Einnahmen gesendet werden. Diese monatliche Sammelrechnung ist bequem und übersichtlich für die weitere Bearbeitung.
Airbnb erstellt die Rechnungen für jede einzelne Buchung separat. Leider stellt es diese nicht als PDF zur Verfügung (oder Ich habe keine Möglichkeit gefunden, sie herunterzuladen). Sie müssen die Seite ausdrucken oder einen Screenshot machen. Aus diesem Grund – und wegen der Komplexität der Preisberechnung – ist die Abrechnung über Airbnb deutlich aufwendiger.

Kalender

Buchungskalender von Airbnb und Booking können mit anderen Tools verknüpft werden oder Sie können einen eigenen erstellen, der Ihnen hilft, die Verfügbarkeit zu organisieren. Ich persönlich habe meinen eigenen Kalender, den ich verwende, um Termine zu blockieren, an denen ich keine Gäste annehmen möchte.

Preiseinstellungen

Sowohl bei Airbnb als auch bei Booking kann man den Preis dynamisch einstellen. Vor allem bei Booking gibt es viele Optionen, so dass Sie die Einstellungen sorgfältig vornehmen müssen, damit Sie später nicht überrascht werden, dass große Rabatte angewendet werden.

Erschwinglichkeit und Mythen über Airbnb

Wenn Menschen über Wohnungspreise meckern, dann meist in Großstädten. Der Grund ist die Zentralisierung des Lebens in Großstädten und der langsame Bau, verursacht durch die Bürokratie. Airbnb und Booking haben darauf wenig Einfluss. Im Gegenteil, sie bringen Leute in die Stadt, die hier Geld ausgeben. Die Menschen müssen sich entscheiden, ob sie Touristen im Zentrum haben wollen, die sie ernähren. Oder ohne Touristen zu sein und damit ohne Arbeitsplätze und ohne Einkommen.
Für Rentner mit großen Wohnungen wäre zum Beispiel die Bereitstellung von Kurzzeitunterkünften ein sehr interessantes Zusatzeinkommen und eine gute soziale Aktivität.

Gast-Erfahrung

Jeder Gast ist anders. Manche kommen wieder, andere waren überrascht, dass es nicht die ganze Wohnung war, sondern eine Gemeinschaftsunterkunft, weil sie die Beschreibung nicht genau gelesen haben. Booking erlaubt es nicht, den Einleitungstext zu bearbeiten, also stehen die ergänzten wichtigen Informationen erst am unteren Ende der Seite. Wie bei Konzernen üblich, ist Booking jedoch nicht in der Lage, Feedback zu verarbeiten. Also gab es von ihrer Seite das ganze Jahr über keine Verbesserungen. Deshalb habe ich die grundlegenden Informationen in die Fotos der Unterkünfte aufgenommen.

Einige Gäste kamen am Morgen an und mussten natürlich auf den Check-in warten. Gäste, die innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens ankommen sollten, kamen immer später an. Alle waren immer spät dran. In der Regel eine halbe Stunde, eine Stunde oder zwei.

Lohnt es sich, eine kurzfristige Unterkunft zu betreiben?

Die Bereitstellung von Kurzzeitunterkünften ist eine Herausforderung, kann aber interessant sein, wenn man die Zeit und die Immobilie hat. Es kann ein besseres Einkommen als die herkömmliche Vermietung sein, aber ist es das wert?
Zunächst einmal ist zu bedenken, dass ein erheblicher Teil der Kosten von der Vermittlungsplattform aufgefressen wird.
Es ist sehr schwierig, kurzfristige Unterkünfte anzubieten, und in Anbetracht meines Fachwissens ist es nicht einmal wirtschaftlich lohnenswert. Aber ich sehe es als Solidarität und eine Chance, interessante Erfahrungen zu sammeln. Mein großer Vorteil ist natürlich, dass ich als selbständiger Programmierer und Linux-Admin remote arbeite, so dass ich meine Zeit optimieren kann. Außerdem befindet sich das Zimmer, das ich gelegentlich zur Verfügung stelle, in der Wohnung, in der ich selbst wohne. Das macht es für mich einfach den Raum für Gäste einzurichten und sie vielleicht sogar persönlich zu empfangen, denn ich muss nirgendwo hingehen und auf jemanden warten.

Wenn Sie Ihre Erfahrungen teilen möchten oder einen Rat brauchen, können Sie mit mir Kontakt aufnehmen. Wenn Sie sich das aufwendige Selbststudium zum Thema Kurzzeitvermietung, Nutzung von Airbnb und Booking sowie die tschechische Bürokratie ersparen möchten, buchen Sie einfach eine ein- oder zweistündige Beratung bei mir. Ich erkläre Ihnen genau, was in Ihrer Situation zu tun ist und beantworte Ihre Fragen. So sparen Sie viel Zeit.

Links zum Thema Kurzzeitunterkunft

Gesammelte Links zum Thema kurzfristige Unterbringung. Natürlich sind Gesetzesänderungen und damit eine mögliche Veralterung der verlinkten Artikel im Laufe der Zeit zu berücksichtigen.

Links: Ausländer und die Polizei

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